아파트 구입 부부공동명의 장, 단점

부동산 구매 시 공동명의를 하는것이 보통 90% 유리, 단 공동명의가 유리하지 않은 10%의 예외경우가 있으므로 

공동명의 고려시 꼼꼼히 따져봐야 함!

해당 글은 2020년 6월 기준 작성글로, 정부 정책에 따라 내용 변경 가능!

 

우선! 부동산 세금관련 3단계 흐름도를 살펴보면 아래와 같다.

1. 취득단계 - 주택취득세

2. 보유단계 - 재산세, 종합부동산세, 주택임대소득세

3. 양도단계 - 양도소득세, 상속증여세

 

공동명의시, 

취득세, 재산세 : 전체 재산에 대해 과세, 분산효과 없음!

종부세, 주택임대소득세 : 공동명의 유리함

=> 세금 절세효과 기대 가능

 

단, 아래 케이스의 경우는 고려가 필요하다.

 

공동명의 고려시 주의해야 할 케이스

 - (배경) 집값이 너무 오르고, 부동산 정책이 자주 바뀌고 있음(임대소득 비과세 폐지 등)

 - (주의사례 1) : 부동산이 고가주택인 경우, 증여 이슈 

   예시> 20억짜리 고가주택의 증여시 

   1. 부부간 공동명의시에는 6억까진 증여세는 비과세

   2. 단, 고가주택인 경우, 

      - 주택이 지나치게 비싸거나

      - 공동명의자의 한 쪽 소득이 적은 경우, 증여세 이슈 발생 할 수 있음

- (주의사례 2) : 임대사업자 등록하는 경우, 건보료 이슈

   1. 주택 단독명의시 - 해당명의자로 사업자 등록

   2. 주택 공동명의시 - '공동명의'로 된 사업자 등록

      단, 공동명의시 부부가 한명은 직장인이고, 한 명은 직장가입자의 피부양자일경우

           피부양자의 건강보험 가입 자격 발생 - 건보료 지역가입자 전환! (2020년 11월부터~)

      why? 해당 임대주택에서 수익금액 발생 시 (월세 발생 or 보증금이 3억 초과시)

             피부양자는 사업자가 있고(공동명의 사업자), 소득이 발생되기 때문(비과세 제도 폐지되었음)  

      결과적으로, 종합소득세의 절세효과와 건강보험료 부담비용을 비교해서 결정해야 함

 

 

결론적으로, 아파트 구입 부부공동명의의 경우

 

장점 : 절세효과 기대 가능

 

단점 : 일부 케이스의 경우 절세효과보다 개인 부담비용이 더 커질 수 있으므로 비교 필요!

       절세 이외의 다른 단점이 있다면 권리를 행사할 때(eg. 매도시), 둘이 움직여야 함! 

       이임장을 통해 권리를 이임할 수 있으나 행정적으로 귀찮아 질 수 있다 정도?  

 

 

단계별 세금에 따른 부가적인 설명

1. 취득단계 - 주택취득세

2. 보유단계 - 재산세, 종합부동산세, 주택임대소득세

3. 양도단계 - 양도소득세, 상속증여세

 

1. 취득단계- 주택 취득세 

주택 취득세는 명의자와 상관없이 동일한 세율이 적용된다.

취득세는 주택 한 채를 기준으로 세금 적용되므로, 

부부 공동명의를 해도 취득세 절세 효과는 없다.

단독명의 구입 후 나중에 공동명의로 변경하면 취득세 한 번 더 내야한다.

때문에 공동명의를 고려하고 있다면 처음부터 공동명의로 하는 것이 좋음

또한, 공동명의로 했다가 다시 단독명의로 바꿔도 취득세 발생한다. 

 

2. 보유단계 -  가. 재산세

싯가 표준액 기준으로 세금이 산정!

단독명의, 공동명의 차이점 없음

 

2. 보유단계 - 나. 종합부동산세

각각 개인별 과세, 누진세율 적용되므로 

부부 공동명의시 절세효과 있음

1세대 1주택은 9억원 넘으면 종합소득세 과세

부부 공동명의시 부부 한 사람당, 각각 6억원 넘으면 종합소득세 과세

 

예시> 집 4채 소유, 1채당 공시가격 2억, 총 공시 가격 합 8억

1. 단독명의라면? 

   - 공시가격 합 8억, 초과 2억에 대해 종부세

2. 공동명의라면? (5:5 가정)

   - 한명당 공시가격 4억

   - 둘 모두 종부세 비과세 

 

2. 보유단계 - 다. 종합소득세(주택임대소득세)

누진세율로 적용, 공동 명의시에 절세혜택을 볼 수 있음

예시> 2주택 소유, A주택은 전세 7억(부인 단독), B주택은 보증금 1억. 월세 250(공동)

B주택 : 250만원 * 12개월 = 수익 3,000만원, 공동명의시 수익 개인별 1,500만원

2천만원 이하이므로 분리과세 혹은 종합과세 (보통 분리과세가 유리)

주택 임대소득이 2천만원 초과 시 전액 종합과세, 해당 명의자의 다른 소득과 합산됨!

 

3. 양도단계 - 양도소득세(주택을 매도할 때)

양도소득세는 공동명의시에 기본 공제 연간 250만원 각각 따로 공제받음

누진세율 적용, 공동명의시에 절세 혜택을 볼 수 있음